ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ.
Все этапы и нюансы.
Перед тем, как купить недвижимость, необходимо ответить для себя на следующие вопросы:
- Цель приобретения жилья? Для проживания, инвестиции или просто отпуска.
- Район Болгарии? Зависит от ваших целей и предпочтений?
- Тип недвижимости? Дом, квартира, офис, склад либо земля.
- Где должна находиться недвижимость – в обычном жилом доме или комплексе? Вопрос очень важный, так как от этого зависят расходы собственников в течение многих следующих лет.
Также дельный от нас совет, не судите о рынках недвижимости только по объектам, представленным на сайтах. Порядка 30 % объявлений на подобных порталах — это блеф, никто ни за что не отвечает. Информацию может разместить кто угодно. В реальности цена недвижимости определяется рыночной ситуацией — по заключенным сделкам, а не по заявленным на сайте ценам. Стоимость выставленных предложений, как правило, бывает на 25–30 % выше настоящей цены продажи.
Кроме завышенных цен, в Интернете может встретиться прочая недостоверная информация. Некоторые продавцы размещают ложные сведения о характеристиках недвижимости или рекламируют уже проданные объекты, для привлечения внимания.
Предусматривайте расходы на покупку
Иногда при планировании бюджета покупатели забывают, что придется заплатить около 10 % сверх цены. При заключении сделки оплачиваются услуги риэлторов, юристов, нотариусов, а также государственные сборы и налоги на передачу прав собственности. При приобретении первичной недвижимости взимается НДС, хотя в большинстве случаев он включен в стоимость объекта, но не мешает этот вопрос уточнить перед сделкой.
КАКАЯ ПРОЦЕДУРА ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЬЯ В БОЛГАРИИ?
- Внесение депозита (залога) за имущество. Размер варьируется по договоренности. При получении депозита продавец снимает недвижимость с продажи, начинает оформлять необходимые для сделки документы. Сумма входит в стоимость квартиры. Покупателю важно знать, что депозит возвращается только в том случае, если от сделки отказывается продавец. Очень важно оформляйте внесенный залог при адвокате или у нотариуса, во избежание быть обманутым в последствии, переплатив немного у вас останутся гаранты!
- Подписание предварительного договора купли-продажи. Иногда на этом этапе требуется внести предоплату, которая может составлять 30 -50%. Чаще всего это требование возникает при покупке первичной недвижимости. По согласованию сторон при покупке вторичного жилья этот этап может опускатся.
- Прохождение сделки у нотариуса, оформление необходимых документов.
Оформление сделки у нотариуса и дальнейшие этапы
Неправильно подготовленные документы ведут к аннулированию сделки, штрафам и потере денег.
Этапы оформления:
Подготовка документов:
- Со стороны продавца - представляет документы, подтверждающие право собственности, кадастровую схему. Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра об отсутствии "тяжестей" объекта, т. е. о его "чистоте". В удостоверении отражается наличие ипотеки на объект, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу – продавцу. Также важным документом является государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. Цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из цены, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы.
- Со стороны покупателя - иностранное физическое лицо - должен предоставить оригинал заграничного паспорта. При покупке на юридическое лицо - учредительные документы на фирму. При невозможности личного присутствия в сделке участвует уполномоченное лицо на основании нотариально заверенной доверенности.
- Прохождение сделки у нотариуса. Стороны подтверждают желание продать, купить квартиру, исполнение платежных обязательств. Нотариус проверяет законность сделки, предоставленные документы. На этапе прохождения сделки стороны оформляют декларации о занятости в государственных структурах, гражданстве, семейном положении. Продавец дополнительно заполняет декларацию об отсутствии налоговых задолженностей. На основании представленных документов оформляется нотариальный акт, который является аналогом договора купли-продажи и закрепляет передачу права собственности.
- Регистрация сделки. Нотариальный акт не имеет силы, если сделка не зарегистрирована. Регистрация производится нотариусом после подтверждения со стороны продавца о выполнении покупателем платежных обязательств в полном объеме. И на этом этапе, хотелось бы дополнить: Не забывайте об ограничениях на оплату наличными! Для оплаты часто используются дорожные чеки и банковские переводы. (О способах оплаты читайте статью «Как перевести за рубеж деньги для покупки недвижимости»). Все платежи по сделкам стоимостью более 15 000 левов (7 650 евро) должны производиться только банковским переводом. В противном случае государство накладывает штраф, в размере 25 % от суммы сделки.
- Приобретенную недвижимость необходимо зарегистрировать в следующих структурах:
- Булстат (агентство регистраций). Обязательной регистрации подлежит недвижимость, купленная иностранцем, не имеющим права на постоянное проживание в Болгарии. Срок регистрации – 7 дней.
- Налоговый орган. Декларация недвижимости должна быть осуществлена в течение 30 дней.
- Организация по водоснабжению (ВИК) – 30 дней
- Организация по электроснабжению (EVN) – 30 дней.
Регистрация осуществляется при наличии зарегистрированного нотариального акта.
КАКИЕ РАСХОДЫ вас ожидают ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ?
В соответствии с общепринятой практикой, все налоги, таксы, сборы при покупке недвижимости в Болгарии несет покупатель.
Расходы на покупку жилья следующие:
- Налог, связанный с переходом права собственности. Определяется муниципалитетом населенного пункта, в котором оформляется сделка. Составляет от 1,5 до 3,5% цены недвижимости, указанной в нотариальном акте.
- Оплата услуг нотариуса. Составляет не более 1% от цены жилья.
- Такса за регистрацию сделки в агентстве регистраций. Составляет 0,1% от цены недвижимости.
- Услуги адвоката. В некоторых населенных пунктах адвокат участвует в сделке в обязательном порядке – оформляет нотариальный акт, занимается юридическим сопровождением, регистрирует имущество в агентстве регистраций. В других случаях адвоката нанимают по желанию, чтобы точно разобраться, как оформить недвижимость в Болгарии, убедиться, что жилье – юридически чистое, проблем с его приобретением и дальнейшей эксплуатацией не будет. Адвокат также составляет договор купли-продажи.
- Дополнительные расходы при покупке недвижимости связаны с оплатой услуги переводчика. По закону, сделка, одной стороной которой является человек, не знающий болгарский язык, должна проходить в присутствии лицензированного переводчика.
ЕСТЬ ЛИ ОГРАНИЧЕНИЯ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ?
В соответствии с болгарским законодательством, нет ограничений в отношении того, граждане каких стран могут купить недвижимость.
Тем не менее, иностранным гражданам не удастся приобрести землю, на которой построен жилой дом, где была приобретена квартира. Законодательство запрещает иностранцам также покупать участок земли, продаваемый с частным домом. Но вопрос этот решается очень просто, через открытие болгарской фирмы.
Не пренебрегайте помощью профессиональных риэлторов.
Многие покупатели, желая сэкономить, пытаются обойтись без помощи агентов. Но без опытного риэлтора, не получится найти нужный объект по адекватной цене, а также защититься от «подводных камней» и недобросовестных продавцов.
Бывали случаи, когда покупая без риелторов, нарывались на мошенников. Получив задаток, те продавали недвижимость другим клиентам, и неудачливые покупатели не могли вернуть деньги.
Некоторые нюансы, вам в помощь:
1. Покупка болгарской недвижимости не дает никаких преимуществ в получении вида на жительство (единственное исключение – если вы готовы потратить на недвижимость более 600 000 лев, то есть больше 300 000 евро).
2. Не покупайте заочно!
Некоторые выбирают жилье в Болгарии, не покидая родину, по одним только фотографиям и описаниям. Они вносят задаток, а по приезду в Болгарию квартира оказывается совсем не такой, какой они ее себе представляли. Внесенную сумму вернуть не получается и приходится либо покупать непонравившееся жилье, либо терять деньги.
Чтобы избежать такой ситуации, не нужно покупать недвижимость, не посмотрев ее лично. Всегда лучше лишний раз заплатить 350–370 евро за билет на самолет до Болгарии, чем покупать «кота в мешке».
Многие риэлтерские агентства предлагают ознакомительные туры, некоторые компании даже возвращают деньги, потраченные на поездку, если клиент впоследствии купит жилье.
3. Помните о рисках «не по плану»
Один покупатель приобрел апартаменты в жилом комплексе, который должен быть построен к 20ХХ году. Он заключил предварительный договор и внес 50 % суммы. Однако наступил 20ХХ год, а этот жилой комплекс до сих пор не достроен. При этом компания, занимавшаяся возведением объекта, обанкротилась. И такие случаи в Болгарии нередки . Лучше заранее узнать и проверить застройщика. Данные о строительной компании в Болгарии (информацию об учредителе, устав, годовую отчетность, документы, существующие проблемы) можно узнать на сайте Торгового регистра. Можно также обратиться к адвокатам, которые помимо открытой информации в официальных реестрах могут предоставить дополнительные сведения.
Все споры с застройщиком нужно уладить в течение пяти лет с момента подписания предварительного договора — таков срок исковой давности. Стоит также помнить, что в Болгарии нет компаний, занимающихся страхованием недвижимости на этапе строительства.
4. Не рекомендуется выплачивать сразу всю сумму. При покупке объекта , который еще строится, серьезный продавец всегда согласиться принимать деньги частями, например, 20 % при закладке фундамента, 65 % при настиле крыши и оставшиеся 15 % при сдаче дома в эксплуатацию. Порядок оплаты может быть разным, но его нужно обязательно прописать в предварительном договоре купли-продажи. Если застройщик отказывается принимать деньги частями и настаивает на оплате всей суммы, скорее всего, вы имеете дело с мошенниками или компанией, попавшей в тяжелую финансовую ситуацию.
Покупатели строящихся объектов в Болгарии должны получить три документа: Акт 14, Акт 15 и Акт 16. Вся сумма должна быть внесена только после того, как покупатель получит акт 16.
5. Не приобретайте «ателье»
В Болгарии на продажу нередко выставляются «ателье» — рабочие студии или офисы, которые обычно находятся в жилых зданиях. Такая недвижимость относится к категории нежилых объектов, а получить многократную визу С (туристическую) владельца недвижимости в Болгарии могут только покупатели жилья. Кроме того, для «ателье» установлены более высокие налоги. Относится ли объект к жилому фонду, можно узнать в нотариальном акте: там должно быть написано «за живеене».
Конечно, недвижимость можно перевести в жилой фонд, но это связано с трудностями. В частности, есть ограничения по площади, жилое помещение должно иметь отдельный вход, санузел и кухню, высота потолков должна быть от 2,6 м, а окна не должны выходить на север.
6. Помните, что площадь в Болгарии рассчитывается по-другому.
Неопытные покупатели болгарской недвижимости часто недоумевают, когда вместо обещанных 100 м² получают 85–90 м². И дело не в том, что болгарские продавцы — мошенники, просто в этой стране общая площадь жилья включает не только площадь полов, но и толщину стен, площадь балкона и общих территорий.
В объявлениях указывается общая площадь. Она включает чистую площадь (вместе с балконом и толщиной стен) и общие части (включают площадь лестничных клеток, коридоров и лифтов, пропорционально разделенную между всеми апартаментами). В среднем, площадь общих частей составляет 10–15 % от общей.
7. Трезво оценивайте преимущества и недостатки жилья на 1-ой линии у моря
У недвижимости, расположенной у пляжа, много недостатков. Дома и квартиры на первой линии моря дорогие на 25- 50 % дороже, чем объекты в нескольких сотнях метров от воды. Также они подвержены воздействию морского ветра и соли, которая разъедает металлические детали балконов, антенн и оконных решеток. Кроме того, песок с пляжа постоянно попадает внутрь дома.
Чуть дальше от моря — и цена будет существенно ниже, и природное воздействие на дом гораздо меньшим. А к морю можно с удовольствием прогуляетесь и пешком.
Покупка квартиры или дома – серьезное мероприятие, так что не стоит слепо доверять эмоциям, чтобы не пожалеть об этом.
С уважением, команда TRentMe
Если статья были для вас полезна, то поделитесь в социальных сетях и личных сообщениях, это будет нас стимулировать на создание новых полезных статей о Болгарии для вас.
А желающих отблагодарить и материально, огромная благодарность, значит мы были вам полезны на деле!
